Článek
Mnohé věci typu občanská vybavenost, budoucí okolní zástavba, potenciální hluk a podobně lze zjistit či alespoň odhadnout předem, ale jiné ne. Mezi ně patří rizika technického charakteru, jež se můžou objevit u starší i nové nemovitosti.
Nový dům či byt
Nejčastější problém představují hydroizolační nedostatky související s obálkou budovy (jde o všechny prvky a konstrukce, které oddělují interiér od exteriéru). „Jedná se především o poruchy způsobené netěsností hydroizolace spodní stavby, opracování detailů krycích prvků, jako jsou parapety a netěsnosti v hydroizolační vrstvě skladby střešního pláště,“ upozorňuje Jiří Čížek, ředitel technického oddělení společnosti Zdravá nemovitost.
Mezi další nešvary patří výskyt tepelných mostů či nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy, která se nejčastěji ukazuje u vestaveb podkroví nebo kolem okenních výplní. Veškeré výše uvedené vady se zpravidla projeví nadměrnou vlhkostí vnitřního povrchu (výskyt vlhkostních map) a následně i tvorbou plísní.
Nesprávné provedení vnějšího okenního parapetu, který je sice opatřený boční plastovou krytkou, mezi ní a omítkou navazujícího ostění však vznikla mezera, kudy může zatékat srážková voda do konstrukceFoto: Zdravá nemovitost
U pojistné hydroizolace pod skládanou střešní krytinou v šikmé střeše chybí utěsnění prostupu konstrukce anténního stožáru. Dešťová voda zachycená pojistnou hydroizolací pak netěsností kolem prostupu stéká do půdního prostoruFoto: Nemopas
Tepelný most ve fasádě mezi soklovou a nadsoklovou částí zateplení: nadzemní část je kotvena do zdiva, kdežto soklová je často jenom přilepena (aby nebyla narušena hydroizolace) a v důsledku sednutí okolní zeminy také trochu klesne. Vznikne tak nezateplená spára, kudy uniká teplo a může způsobit kondenzaci vzdušných par a vznik plísní v interiéruFoto: Zdravá nemovitost
Doporučujeme
„Při nákupu novostavby byste měli obdržet průkaz energetické náročnosti budovy – PENB, revizní zprávy ke všem technickým zařízením v nemovitosti a projektovou dokumentaci, kterou je majitel podle stavebního zákona povinen vlastnit po celou dobu existence stavby a musí odpovídat skutečnému stavu. Dále si ověřte, zda je nemovitost zkolaudovaná, a to pro účel, kvůli kterému ji kupujete,“ uvádí Jiří Čížek. U bytového domu si rovněž zjistěte, kdo přebírá a stará se o společné prostory, kontroluje jejich provedení a technický stav.
Ukázka průkazu energetické náročnosti budovy Foto: Oekoplan
Nedostatečná zábradelní výplň na schodišti bytového domu. Na samotných ramenech jsou mezery mezi tyčemi v zábradelní výplni v pořádku, na podestě je však mezera o několik centimetrů větší, než vyžaduje norma. Norma také doporučuje, aby madla jednotlivých schodišťových ramen na sebe navazovalaFoto: Zdravá nemovitost
Vady starých nemovitostí
Pokud chcete koupit třeba padesát let starý dům v původním stavu, tedy v jakém byl kdysi postavený, s nedostatky a následnou opravou jistě počítáte. Jiná situace nastává u starších, ale kompletně rekonstruovaných staveb. I zde se lze setkat se stejnými vadami jako u nových nemovitostí, navíc je třeba dávat si pozor na to, jak byla rekonstrukce realizovaná. Problémy se nedají vyloučit v podkroví, které se upravilo na obytný prostor (špatně provedená rekonstrukce střešní krytiny, nevhodně osazená střešní okna, nevhodná volba či provedení izolace, nedostatečné odvětrání zbylého půdního prostoru, netěsně realizovaná parotěsná fólie apod…).
Rekonstrukci půdního prostoru je třeba provést s náležitou pečlivostíFoto: Hornbach
Vzdušná vlhkost, která z interiéru proniká do připojovací spáry okna, může způsobit například mokré ostění, plísně v rozích oken či praskání omítky. Tento nežádoucí jev řeší montážní systém Dafe 3P, který lze využít u oken pro novostavby i rekonstrukceFoto: Dafe-plast
Jiné nedostatky
Další typickou vadou je zateplování obvodových konstrukcí a výměna starých oken za nová, při nichž se neřešilo odizolování spodní stavby proti zemní vlhkosti. „Když nebyl dům zateplený a stará okna zcela netěsnila, nemusel mít majitel objektu problémy, protože přebytečná vlhkost obsažená v konstrukci přirozeně odvětrávala. Aplikací kontaktního zateplovacího systému se tomuto odvětrávání zamezí, vlhkost se šíří dále do konstrukcí a může se nově objevovat i v interiéru. Současně dochází k degradaci skladby zateplovacího systému,“ vysvětluje Jiří Čížek.
Často je k vidění také zateplení pouze po úroveň podlahy přízemí, a níže už ne, a pak zde vzniká tepelný most. Ten v kombinaci s novými okny může vést ke srážení vlhkosti na vnitřním povrchu obvodových stěn (v tomto případě u podlahy), posléze to vidíte doma na stěnách v podobě „vlhkých map“ a plísní.
Původní střešní krytina byla za hranicí své životnosti a do konstrukce dlouhodobě zatékalo. Při rekonstrukci se majitel zaměřil pouze na vrchní část skladby a degradované nosné trámy nevyměnil. V extrémních případech hrozí zřícení konstrukceFoto: Nemopas
Střechy s prkenným bedněním na krovu se často nově pokrývají asfaltovými šindeli. Zapomíná se však na vzduchovou mezeru mezi prkenným bedněním a tepelnou izolací mezi krokvemi. Bez ní jsou střešní prostory nevětrané, dochází ke kondenzaci vzdušných par na dřevěných prvcích a vzniku plísní. Dále dochází ke zvlnění střešní rovinyFoto: Zdravá nemovitost
Vlhko či plíseň v suterénech způsobuje více faktorů. Nejzásadnější je absence či degradace hydroizolace spodní stavby, dále může jít například o ucpávání větracích otvorů, které dříve vlhkost v suterénu omezovaly a podobně Foto: Nemopas
Pozor na skryté vady
Narazit lze i na další vady, ale až po čase. „Například jde o instalaci nové podlahy na stávající starý nerovný podklad. Když se pak na něj položí dřevěná nebo laminátová krytina, podlaha začne časem skřípat, tvořit se spáry, a po zatížení nábytkem se posléze můžou zvedat obvodové lišty,“ upozorňuje Milan Mrkáček, soudní znalec a zástupce společnosti KPP.
Další typickou skrytou vadou je nefunkční či nedostatečně fungující topení. Pokud dům či byt nekupujete v zimě, těžko na to přijdete. Obecně se za skryté vady považují ty, které při převzetí bytu či domu nebyly vidět, ale už existovaly a projevily se teprve při používání. Na to pamatuje i občanský zákoník – kupující může skryté vady reklamovat do pěti let od nabytí nemovitosti.
Díky „opomenutí“ vyrovnání podkladu před pokládkou dřevěné krytiny je na podlaze po čase patrná výrazná nerovnostFoto: Milan Mrkáček
Výměna starých radiátorů za nové není složitáFoto: Korado
Co udělat předem
Při koupi starší nemovitosti by měl kupující získat projektovou dokumentaci odpovídající skutečnému stavu. Neexistuje? Požádejte prodávajícího, ať ji alespoň ve zjednodušené podobě nechá zpracovat. „Rovněž doporučuji, abyste si předem nechali odborně prověřit kompletní technický stav nemovitosti ve všech technických oborech – statika, hydroizolace, akustika, bezpečnost užívání a požární bezpečnost, úniky tepla, kvalita povrchů a technické zařízení nemovitosti,“ říká Jiří Čížek.
Ušetřete si potenciální problémy a raději si nechte svůj budoucí vysněný domov zkontrolovat odborníkemFoto: Profimedia.cz
S jakým neobvyklým problémem jste se setkali, když jste si pořizovali nové bydlení?
