Článek
Rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím je zásadní. V družstevním domě je skutečným vlastníkem bytového prostoru družstvo, zatímco obyvatel bytu má pouze členský podíl a nájemní právo. „Právě proto nejde takový byt zastavit při financování klasickou hypotékou,“ upozorňuje Miroslav Majer z fintech startupu Hyponamíru.cz. A není to jediná možná komplikace.
Souhlas družstva je klíčový
Prodej družstevního bytu jako takového tedy není možný – a proto „prodávající“ často slibují, že bude brzy převeden do osobního vlastnictví. Je zásadní si uvědomit, že se přitom neobejdete bez souhlasu družstva. Rozhoduje členská schůze, a pokud převod odmítne, nemá člen družstva na změnu vlastnictví zákonný nárok. Výjimkou jsou případy, kdy takové právo vyplývá ze stanov nebo z dříve uzavřené smlouvy. Ovšem v mnoha případech družstvo změnu vlastnictví neumožní vůbec.
Jestliže družstvo převod slíbilo písemně (například smlouvou o smlouvě budoucí) a odmítne ho i přes splnění všech podmínek, je možné domáhat se práva soudní cestou.
Jak převést družstevní byt do osobního vlastnictví
Převod bytu v majetku družstva do osobního vlastnictví má obvykle tři fáze:
- Žádost družstvu a schválení členskou schůzí: žádost podává člen družstva.
- Vypracování prohlášení vlastníka: družstvo musí právně vymezit jednotlivé bytové jednotky prohlášením vlastníka. Tento dokument obsahuje přesné označení bytů, podíly na společných částech domu i půdorysy.
- Uzavření smlouvy o převodu a zápis do katastru: po schválení převodu se sepíše smlouva o převodu bytové jednotky, kterou katastr nemovitostí následně zapíše.
Pokud se do osobního vlastnictví převede víc bytů, může vzniknout zákonná povinnost založit společenství vlastníků jednotek (SVJ), které přebírá odpovědnost za správu a financování společných částí domu, jako je střecha, chodby nebo výtah. Všichni vlastníci se musí řídit stanovami, účastnit se schůzí a podílet se na rozhodování i hrazení nákladů.
Nespoléhejte se na slib, že se z družstevního brzy stane byt v osobním vlastnictví, protože s tím musí souhlasit družstvoFoto: Drazen Zigic, Shutterstock.com
Kolik převod stojí a co ohlídat
Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví něco stojí. Největší položkou bývá anuita, tedy nesplacená část úvěru družstva, která se rozpočítává mezi byty. Dále je třeba počítat s poplatkem za vklad do katastru (2 000 Kč), náklady na zaměření bytu a právní služby. „Komplikací může být existence zástavních práv, například hypotéky a úvěry vázané na celý dům. V takovém případě je nutné nejprve vyrovnat vlastní podíl na nich,“ vysvětluje Marek Pavlík z portálu HypotečníKalkulačka.cz.
Jak financovat družstevní byt
Družstevní byt nelze zastavit, takže máte v zásadě tři možnosti financování. První varianta je taková, že bance místo něj pro získání klasické hypotéky nabídnete jinou nemovitost.
Pokud máte stoprocentní jistotu, že byt bude brzy převeden do osobního vlastnictví, můžete požádat o předhypoteční úvěr. „Ten se dává klientovi na rok až dva na převod vlastnictví s přirážkou okolo dvou procentních bodů. Po převodu do osobního vlastnictví se sazba sníží o tyto dva procentní body a dále pokračuje splácení běžného hypotečního úvěru,“ upřesňuje Miroslav Majer.
Třetí varianta je využít úvěr ze stavebního spoření, u kterého není potřeba ručit nemovitostí, ale zas mívá vyšší sazbu a kratší splatnost (zpravidla 20 až 25 let). Nejzásadnějším problémem je ale omezení objemu na 3,5 milionu, což je ve větších městech nedostačující.
Jaká se platí daň z převodu bytu
Samotný převod družstevního bytu do osobního vlastnictví zdanění nepodléhá. Daň byste platili až při prodeji převedeného bytu. Jestliže ho vlastníte alespoň 10 let, nebo jste v něm dva roky bydleli, jste od daně osvobozeni, stejně jako když peníze investujete do nákupu dalšího bydlení. Jinak se daň z příjmu platí z dosaženého zisku.
