Článek
Investování do realit není rychlá cesta k bohatství, ale při správném přístupu jde o dlouhodobě stabilní způsob, jak budovat finanční nezávislost. „Největší chyba je neinformované rozhodnutí – každý krok by měl být pečlivě zvážen,“ upozorňuje realitní investorka a finanční poradkyně Jarka Popelka. Klíčové je myslet na dlouhodobou udržitelnost, počítat s nečekanými výdaji a pečlivě plánovat každý nákup.
Novinky.czJak vybrat investiční nemovitost
První otázka, kterou si každý investor musí položit, je účel investice. „Je rozdíl mezi tím, zda chcete byt pronajímat dlouhodobě, krátkodobě, nebo ho zhodnotit a prodat,“ vysvětluje odbornice. Každá strategie má svá specifika, výhody i rizika. Při výběru investiční nemovitosti rozhodně nehraje roli jen lokalita. Klíčové faktory zahrnují:
- Výnosnost a návratnost investice: Je důležité propočítat, jaký bude čistý zisk z pronájmu a zda se investice skutečně vyplatí.
- Trh a poptávka: V některých městech je obrovská poptávka po nájmech, jinde je trh přesycený. „Vždy je nutné udělat detailní průzkum, kdo budou vaši potenciální nájemníci,“ radí Jarka Popelka.
- Stav a možnosti rekonstrukce: Starší byty mohou být levnější, ale náklady na jejich opravy mohou rychle převýšit výhody nízké pořizovací ceny.
- Právní aspekty: Nemovitost může mít právní vady, například věcná břemena, exekuce nebo spory o vlastnictví. „Důkladná kontrola je nezbytná, jinak se může zdánlivě výhodná koupě změnit v noční můru,“ varuje expertka.
- Dopravní dostupnost a občanská vybavenost: Nemovitosti v dobře dostupných lokalitách s blízkostí škol, obchodů a veřejné dopravy mají vyšší dlouhodobou hodnotu.
Před nákupem nemovitosti je nutné promyslet mnoho věcíFoto: Lee Charlie, Shutterstock.com
Financování investičních nemovitostí
Málokdo má na koupi investiční nemovitosti hotovost. Hypotéka na investiční byt je běžné řešení, ale má svá specifika. „Banky mívají přísnější podmínky než u hypoték na vlastní bydlení,“ vysvětluje expertka. Co je důležité?
- Výše vlastních prostředků: Banky obvykle nefinancují 100 % hodnoty investiční nemovitosti.
- Úrokové sazby: U investičních hypoték mohou být vyšší než u standardních.
- Výnos z nájemného: Musí pokrýt nejen splátky hypotéky, ale i případné opravy a období, kdy je byt neobsazený.
- Pojištění nemovitosti: Vhodné je nejen klasické, ale i pojištění proti neplatičům nájemného.
Daně a investice do nemovitostí
Mnoho začínajících investorů podceňuje daňové povinnosti spojené s pronájmem nemovitostí. „Příjmy z pronájmu podléhají zdanění a je nutné je uvést v daňovém přiznání,“ říká Jarka Popelka. Na co ještě nezapomenout?
- Daně z příjmu z pronájmu: 15 % pro fyzické osoby, vyšší jsou pro firmy.
- Daně z nabytí nemovitosti: V některých případech se stále platí, například u právnických osob.
- Odpisy a možnost snížit daňový základ o náklady na rekonstrukce či úroky z hypotéky.
- Místní poplatky: Například u krátkodobého pronájmu mohou být poplatky za ubytování.
Správa nemovitostí
Investiční nemovitost není pasivní příjem v pravém slova smyslu – vyžaduje správu a údržbu. Možnosti jsou dvě:
- Osobní správa. Investor se stará o komunikaci s nájemníky, řeší opravy a vyhledává nové podnájemníky.
- Správcovská firma. Postará se o veškerou administrativu, ale bere si za to procento z nájemného.
„Pokud investor nemá čas se o byt starat, je lepší přenechat správu odborníkům, aby se nemovitost nestala přítěží místo výnosné investice,“ doporučuje Jarka Popelka.
Krátkodobý vs. dlouhodobý pronájem
Rozhodnutí, zda byt pronajímat krátkodobě (např. přes Airbnb), nebo dlouhodobě, zásadně ovlivňuje výnosnost. „Krátkodobý pronájem může být výnosnější, ale je spojený s vyššími náklady a časovou náročností,“ upozorňuje Jarka Popelka.
U dlouhodobého pronájmu je sice výnos nižší, ale nájemní vztahy jsou stabilnější a méně náročné na správu. Další nevýhodou krátkodobého pronájmu je také možná regulace městy, která mohou zpřísnit pravidla.
Autorka Míša Raková (vpravo) s realitní investorkou a finanční poradkyní Jarkou PopelkouFoto: Proženy.cz
Kdo je Jarka Popelka
Jarka Popelka je zkušená realitní investorka a finanční poradkyně, která se specializuje na investice do nemovitostí. Pomohla už mnoha lidem pochopit realitní trh a vytvořit si pasivní příjem skrze chytré investice. Klade důraz na strategické plánování, minimalizaci rizik a vzdělávání v oblasti osobních financí: „Nemovitosti mohou být skvělý zdroj příjmů, ale jen pokud k nim přistupujete s rozvahou a odbornými znalostmi.“
Podcast Mluvte o penězích!
Seriál pro ženy o financích. Moderátorka Míša Raková se svými hosty probírá rozmanitá finanční témata – od rodinného rozpočtu přes majetek v manželství až po investice. Podcast vychází každé úterý na Proženy.cz a můžete si ho poslechnout také na Podcasty.cz či v aplikacích, jako jsou Spotify či Apple Podcasts.
