Druhá hypotéka: Na investiční byt, pozemek i vyplacení partnera. Co byste měli vědět?

Možná máte pocit, že jedna hypotéka v rodině bohatě stačí. Jenže někdy se objeví příležitost, která stojí za zvážení. Třeba byt na dobrém místě a za skvělou cenu, který byste mohli pronajímat a hypotéku tím splácet. Nebo objevíte pozemek, na kterém byste si jednou chtěli postavit dům. Někdy je zas právě druhá hypotéka jedinou cestou, jak vyplatit partnera po rozchodu. Rozhodně je to možnost, která skýtá mnoho výhod, ale je potřeba přesně vědět, jak funguje i jaká rizika hrozí.

Pokud jednu hypotéku máte, neznamená to, že automaticky dostanete druhou, aniž by vás banka pořádně neprověřila. Naopak, udělá to znovu – a ještě přísněji než u té první. Jde přece jen o splácení dvou úvěrů najednou, a většinou ne zrovna malých. Proto ji budou zajímat podrobně vaše příjmy, výdaje, další půjčky i to, jak jste spláceli v minulosti. Bude také chtít nějaké záruky.

Za první takovou se dá považovat to, že vložíte i svoje peníze. „Obvykle je potřeba mít naspořeno alespoň 20 % z hodnoty financované nemovitosti,“ vysvětluje Miroslav Majer, zakladatel Hyponamíru.cz.

Banky tomu říkají LTV, což jsou počáteční písmena anglického výrazu „Loan to Value“, tedy „úvěr vůči hodnotě“, a označují to, jak velkou část hodnoty nemovitosti vám banka půjčí a kolik musíte mít z vlastních peněz. Například LTV 80 % znamená, že vám banka půjčí 80 % hodnoty nemovitosti a 20 % musíte mít vlastní. Čím víc máte vlastních peněz, tím lépe. Když takovou částku nemáte, můžete nabídnout jinou nemovitost – třeba byt, který vlastníte, nebo dům rodičů, pokud s tím souhlasí.

Další možností je spojit hypotéku s úvěrem ze stavebního spoření. Ten má obvykle nižší úrok než běžná půjčka a může pokrýt část, kterou vám hypotéka nepokryje.

Pokud si druhou hypotéku berete na byt či dům, který chcete pronajímat, ale i v případě, že jde už o vaši třetí nemovitost, banka ji zařadí do kategorie „investiční hypotéka“ a ta má od jara letošního roku přísnější limity. Banka vám půjčí maximálně 70 % potřebné částky; doporučený ukazatel zadlužení DTI je 7. To znamená, že vám půjčí jen tolik, kolik byste mohli splatit do sedmi let, kdybyste na to použili veškeré svoje příjmy.

„Z pohledu banky je vlastní kapitál klienta klíčovým ukazatelem rizika. Pokud vložíte do nemovitosti víc vlastních peněz, znamená to nižší riziko pro banku a může vám tak dát lepší podmínky, třeba lepší sazbu,“ říká Pavel Janeček z Royal Bridge Partners.

>>> Potřebujete půjčku? Vyberte si ji dobře. Nekývněte na první nabídku a zapomeňte na kreditku

Druhou hypotékou lze řešit i to, pokud jste si na tu první koupili pozemek a hodláte stavět. Pak si ale musíte tu druhou vzít u stejné banky, aby mohla pozemek vzít jako zástavu.

Jestliže chcete z druhé hypotéky financovat rekonstrukci nemovitosti, která je už jako zástava u banky, pak je třeba mít nový odhad nemovitosti, rozpočet prací a doložení příjmů. Úvěr musí sloužit k takové rekonstrukci, která zvýší hodnotu domu – tedy nestačí jen „vymalovat“, ale opravdu zlepšit stav.

Při rozchodu nebo rozvodu je druhá hypotéka častým řešením. Banka ale vždy zkoumá, jestli jeden člověk zvládne splácet takový závazek sám, a ne vždy to schválí. Někdy pomůže navýšení stávajícího úvěru, jindy refinancování.

Odborníci se shodují, že lidé, kteří žádají o druhou hypotéku, nejčastěji přeceňují své finanční možnosti v dlouhodobém horizontu – třeba nepočítají s tím, že po skončení fixace může splátka zásadně narůst. Chce to mít opravdu stabilní příjem a současně i dostatečnou rezervu, alespoň na rok. Chybou také je neprověřit si možnosti u více bank; vzít první nabídku nemusí být nejvýhodnější. Někdy je vůbec nejlepší počkat a vyřešit situaci jinak.

Jak financovat rekonstrukci: Kde dnes ušetříte nejvíc? Praktický průvodce úsporami krok za krokem