Článek
Při rozhodování už dnes nejde jen o to, kolik může investice vydělat. Lidé víc řeší i to, kolik péče bude potřebovat, jak snadno se dostanou zpět ke svým penězům a jak velké riziko na sebe berou. „Po letech dominance investičních bytů začínají investoři mnohem víc zohledňovat i čas, likviditu a koncentraci rizika,“ vysvětluje Václav Kinský, analytik ze společnosti Investika.
Byt dává pocit jistoty, ale chce víc péče
Pro mnoho lidí je byt přitažlivý hlavně tím, že je konkrétní. Člověk ho vidí a má pocit, že ho „drží rukou“. Může rozhodovat o tom, komu ho pronajme, za kolik a kdy ho případně prodá. Právě tenhle pocit kontroly bývá jedním z hlavních důvodů, proč lidé o investičním bytě uvažují.
Současně je ale dobré počítat s tím, že vlastní byt bývá náročnější na peníze i na čas. Už na začátku je potřeba vyšší částka a pak přichází i běžná péče kolem. Hledání nájemníků, opravy nebo řešení nečekaných situací.
„Přímé vlastnictví bytu zůstává silné v jedné klíčové dimenzi, tou je kontrola. Investor rozhoduje o všem – od výběru nájemníka po strategii prodeje. Tento aspekt má nejen ekonomickou, ale i psychologickou hodnotu. Problém je, že tato kontrola je vykoupena vysokou kapitálovou náročností, nízkou likviditou a výraznou koncentrací rizika do jednoho aktiva a jedné lokality,“ říká Václav Kinský.
Fondy jsou méně osobní, ale praktičtější
Druhou cestou jsou realitní fondy. Investor v jejich případě nekupuje jednu konkrétní nemovitost, ale podíl na širším portfoliu. Pro někoho může být jejich výhoda hlavně v tom, že nevyžadují tolik času a starostí. Investor neřeší běžný provoz ani technický stav konkrétní nemovitosti a často může začít i s nižší částkou. „Fondy umožňují investovat do realit bez každodenních starostí a zároveň rozkládají riziko mezi více projektů,“ vysvětluje Václav Kinský.
Na druhou stranu fond funguje jinak než vlastní nemovitost. O konkrétních krocích nerozhoduje sám investor, ale správce fondu, a do výsledku se promítají také poplatky za správu.
Chcete investovat do nemovitostí? Existuje víc možností, jak to udělat, záleží na vás, co vám vyhovuje vícFoto: Nanci Santos Iglesias, Shutterstock.com
Proměnil se i pohled na investování
Do celého rozhodování v posledních letech vstoupily i vyšší úrokové sazby. To změnilo podmínky hlavně u těch, kdo uvažují o koupi investičního bytu s pomocí hypotéky. „V prostředí vyšších sazeb a regulatorních změn navíc klesá efekt finanční páky, která byla v minulosti hlavním akcelerátorem výnosů,“ doplňuje Václav Kinský.
Vedle toho se ale mění i životní styl a očekávání. Pro část investorů dnes není důležitý jen výnos, ale i flexibilita a menší provozní zátěž. Zkrátka to, jestli investice zapadne do jejich běžného života. „Z makro pohledu je zajímavé, že růst popularity fondů není jen otázkou finanční racionality, ale i demografie a životního stylu. Mladší generace investorů méně tíhne k ‚vlastnictví za každou cenu‘ a více preferuje flexibilitu. To hraje fondům do karet,“ popisuje odborník Václav Kinský.
Investice do nemovitostí
Mezi investičním bytem a realitním fondem neexistuje jedna správná volba pro všechny. Každá cesta má své plusy i limity a hodí se pro trochu jinou situaci. Někomu bude bližší přímé vlastnictví a větší kontrola. Jinému bude vyhovovat menší časová náročnost, rozložení rizika a nižší vstupní bariéra. A pro část lidí může být řešením i kombinace obou přístupů. „Klíčová otázka je jednoduchá. Nejde o to, co je ‚lepší‘, ale pro koho a za jakých podmínek,“ shrnuje Václav Kinský.
Investiční byt, nebo realitní fond: Podle čeho se rozhodovat?
Při rozhodování často nejde jen o to, která možnost vypadá lépe na papíře. Důležité bývá i to, co člověk od investice čeká a jak chce, aby zapadala do jeho života. Někdo chce mít všechno pod kontrolou a nevadí mu, že investici bude věnovat čas. Jiný dává přednost řešení, které poběží spíš na pozadí a nebude od něj vyžadovat průběžnou pozornost.
- Vstupní investice: Pořízení investičního bytu znamená vysoký jednorázový výdaj, obvykle v řádu milionů korun. Oproti tomu do fondu lze vstoupit i s výrazně menší částkou, klidně od tisíců.
- Likvidita: Prodat nemovitost zabere čas a často i několik měsíců. Podíly ve fondu bývá možné proměnit zpět v peníze podstatně rychleji.
- Diverzifikace: Investice do jedné nemovitosti je vždy svázaná s konkrétním místem. Fond naproti tomu rozkládá prostředky mezi více projektů, regionů i typů nemovitostí.
- Kontrola: Přímé vlastnictví dává plnou kontrolu nad každým rozhodnutím. Ve fondu přebírá tuto roli profesionální správce.
- Časová náročnost: Správa bytu vyžaduje aktivní zapojení a řešení každodenních situací. Fond funguje pasivně, bez nutnosti se o něj průběžně starat.
- Náklady: S nemovitostí se pojí průběžné výdaje na údržbu, opravy i daně. U fondového řešení se náklady promítají hlavně do poplatků za správu.
- Riziko: Jedna nemovitost znamená vyšší koncentraci rizika. Fond toto riziko rozkládá mezi více aktiv.
- Využití úvěru: U nemovitostí je běžné zapojit hypotéku. Investice do fondů se obvykle realizují z vlastních prostředků.
Projekt Mluvte o penězích! na Proženy.cz
Seriál pro ženy o financích. Na stránkách Proženy.cz se v projektu Mluvte o penězích! dlouhodobě zabýváme hospodařením českých rodin a v podcastu i článcích konzultujeme se zkušenými odborníky různá finanční témata, která se týkají běžných domácích rozpočtů (úspory v domácnosti, spoření na důchod, tvorba peněžní rezervy, drobné investice, dělení majetku při rozvodu…).
