Investiční byt už máte. Teď přichází ta těžší část: Nájemníci, správa a chyby, které stojí tisíce

Mnoho lidí si po koupi investičního bytu myslí, že to nejtěžší mají za sebou. Realitní investorka Ivana Birtová ovšem upozorňuje, že je to přesně naopak. Teprve dlouhodobá správa nemovitosti ukáže, jestli se z investice stane stabilní příjem, nebo nekonečný zdroj stresu.

Někoho komunikace s nájemníky baví, jiného vyčerpává. „Pokud víte, že se nechcete dostávat do konfliktních situací nebo řešit opravy a požadavky nájemníků, správcovská firma je ideální řešení,“ říká Ivana Birtová. Základní správa se obvykle pohybuje kolem deseti procent z nájemného a majitele odstíní od většiny problémů – včetně pravidelné valorizace nájmu.

Právě nezvyšování nájemného patří mezi nejčastější chyby. Majitelé jsou často rádi, že mají „hodné“ nájemníky, a nechávají je bydlet roky za stejnou cenu. Jenže tržní nájemné mezitím roste a rozdíl se může vyšplhat na tisíce korun měsíčně. Správce to řeší průběžně a citlivě – po stovkách, ne skokově.

Další častý omyl je pocit, že majitel musí řešit každou drobnost. Kapající kohoutek nebo prasklá žárovka ale nejsou jeho povinností. „Když si majitel neumí nastavit hranice, skončí s pocitem, že musí sloužit.“ Klíčové je mít jasně nastavenou nájemní smlouvu a nebát se ji dodržovat.

Jednou z nejdražších chyb, kterou Ivana Birtová sama udělala, bylo, že byty nekontrolovala. Přitom zákon dává majiteli právo byt po domluvě zkontrolovat. Nejde o šmírování, ale o ochranu majetku v hodnotě milionů. Kontrola může odhalit například větší počet osob, než je uvedeno ve smlouvě, nebo extrémní spotřebu vody, která později vede k obrovským nedoplatkům.

Ani pečlivý výběr nezaručí stoprocentní jistotu. „Nejlepší strategie je problémům předcházet, ale když nastanou, je klíčová komunikace,“ říká investorka. Někdy se situace vyřeší domluvou, jindy je nutné nájem ukončit. Právní systém v Česku chrání spíš nájemníky než majitele, proto je prevence zásadní.

Pronájem bytů může představovat pasivní příjem – zvlášť ve srovnání s prací na plný úvazek. Úplně pasivní je ale až ve chvíli, kdy správu převezme někdo jiný: „Za relativně malý poplatek si koupíte klid.“

Ivana Birtová je realitní investorka, lektorka a mentorka. Zakladatelka projektu Reality Shaker, který se zaměřuje na vzdělávání v oblasti investování do nemovitostí. Svou investorskou cestu začala bez kapitálu a s dluhy, dnes má rozsáhlé portfolio nemovitostí v Česku a věnuje se také dalším investičním třídám. Pomáhá lidem – zejména ženám – budovat finanční jistotu a svobodu.