Darovaný byt může přijít pěkně draho. Daně z nemovitostí umí překvapit i dědice

Daň z nabytí už se neplatí, ale jiným poplatkům se nevyhnete. Po zrušení daně z nabytí nemovitých věcí v roce 2021 si mnozí kupující oddechli. Přesto ale každého nového vlastníka čeká každoroční daň z nemovitých věcí – a ta se v roce 2024 ve většině případů citelně zvýšila. „Já sama za byt v Kralupech platím 800 korun ročně. Ale podobný byt v centru Prahy už vyjde i na pět tisíc,“ popisuje Zuzana Bartůšková. Výše daně se totiž odvíjí nejen od zákonných koeficientů, ale také od konkrétních úprav, které si stanovují jednotlivé obce.

Mnoho lidí netuší, že dědictví i dary se dnes zdaňují v rámci daně z příjmů. „Když dostanete nemovitost darem, musíte zjistit, jestli je dar od daně osvobozený. To platí pro nejbližší příbuzné nebo osobu, se kterou jste žili minimálně rok ve společné domácnosti,“ vysvětluje Bartůšková. Pokud ale byt dostanete například od známého nebo vzdáleného příbuzného, daň platit musíte – a to klidně i 23 % z hodnoty daru - v případě darů vyšší hodnoty.

Navíc i u daru, který je od daně osvobozený, může vzniknout povinnost oznámení finančnímu úřadu. „Pokud to člověk neudělá, hrozí mu pokuta, a to i v případě, že reálně žádnou daň neplatí,“ dodává odbornice. Oznámení se týká osvobozených příjmů vyšších než 5 milionů Kč. A i u nich ne úplně všech. Osvobozené dary nižší hodnoty se oznamovat nemusí.

Pokud člověk nemovitost prodá, může být příjem z prodeje osvobozen od daně. Ale pozor – rozhoduje doba vlastnictví! „Pokud vám rodiče byt darují, začíná desetiletá lhůta pro osvobození běžet až od chvíle, kdy jste se stali vlastníkem vy. Ale pokud byste ten byt zdědili, počítá se doba vlastnictví rodičů,“ vysvětluje Bartůšková důležitý rozdíl.

Snaha „obejít“ pravidla třeba prodejem nemovitosti mezi příbuznými za symbolickou cenu podle ní nemá smysl – z hlediska daní se tím nic nevyřeší.

Příjmy z nájmu se daní, ale neplatí se z nich sociální ani zdravotní pojištění – což je výhoda oproti podnikání. Lidé si mohou vybrat mezi paušálními výdaji (30 % příjmů) nebo evidencí skutečných nákladů. „Pro ty, kteří byt koupili za vyšší cenu, bývají výhodnější skutečné výdaje, protože mohou uplatnit odpisy nebo úroky z hypotéky,“ radí Bartůšková. Důležité je ale vést si podrobnou evidenci a vědět, že při přechodu z paušálu na skutečné výdaje může vzniknout povinnost dodanit i pohledávky z minulého období.

Krátkodobé pronájmy přes platformy jako Airbnb nebo Booking se v Česku považují za podnikání. A to znamená povinnost mít živnostenské oprávnění, vést evidenci hostů a odvádět nejen daň z příjmů, ale i sociální a zdravotní pojištění. „Mnoho lidí tohle vůbec neví a pak jsou překvapeni, že mají odevzdat úplně jiné formuláře než u klasického nájmu,“ upozorňuje daňová poradkyně.

Záludností je v oblasti daní z nemovitostí víc než dost. Například dědicové často nevědí, že mají povinnost oznámit osvobozený příjem, pokud přesáhne pět milionů korun. A že to, co „už si stát umí zjistit z katastru“, ne vždy finančnímu úřadu opravdu nahlásí. „Doporučuju vždy raději oznámit. Je to jednodušší a levnější než řešit pokutu za neohlášený příjem,“ říká Bartůšková.

Zuzana Bartůšková působí jako daňová poradkyně ve společnosti BKP Finance. Specializuje se mimo jiné na zdanění nemovitostí, příjmy z pronájmu nebo daňové aspekty darů a dědictví. Je známá svým srozumitelným výkladem i pro laiky a schopností poradit v konkrétních životních situacích – třeba když vám někdo daruje byt, pronajímáte přes Airbnb nebo si pořizujete investiční nemovitost. Místo složitých paragrafů nabízí praktické rady, které pomáhají lidem vyhnout se zbytečným sankcím a pokutám.